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Acheter sur plan

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Offplan BangkokDepuis de nombreuses années, les investisseurs les plus avisés en Thaïlande ont réalisé de jolies plus-values (ou économies) en achetant sur plan. Rappelons qu’acheter sur plan consiste à s’engager à acheter un appartement avant sa construction, sur la foi des plans d’architectes.  En fonction de la taille du programme immobilier, et de la vitesse à laquelle les ventes se réalisent, le délai entre l’achat sur plan et l’entrée dans le logement peut varier de 1 à 3 ans. Le client verse  généralement : un acompte équivalent à 10% de la valeur du bien à la signature ; puis paie 20% de la valeur du bien qui s’échelonne sur la période de construction ; puis les 70% restant à la livraison de l’appartement (70% de la valeur définie au moment de l’achat).

La plus souvent, les prix proposés au démarrage de la commercialisation (première ventes sur plan avant démarrage du chantier) sont significativement inférieurs au prix proposés lorsque le chantier est terminé ou bien avancé. Et ce pour plusieurs raisons. Pour financer le chantier, les banques imposent aux promoteurs de niveaux de réservation (ventes sur plan) voisins de 50% de la totalité du programme. C’est pourquoi les promoteurs proposent généralement des prix attractifs pour commercialiser rapidement la première moitié du programme, et s’assurer que le programme se réalisera effectivement, avant d’augmenter progressivement les prix. Il est par ailleurs normal que les premiers acheteurs bénéficient de tarifs avantageux puisqu’ils achètent un peu « à l’aveugle » et immobilisent un capital (10%, puis 20% de la valeur du bien) bien avant d’occuper leur logement… ils prennent par ailleurs le risque de perdre leur versement de 10% si jamais les réservations n’atteignent jamais le niveau nécessaire à la réalisation du chantier…

L’achat sur plan peut donc parfois se révéler très avantageux, surtout si le marché est haussier, puisqu’il permet d’acquérir un bien non seulement « remisé » mais également plusieurs années « en avance »… si les prix de l’immobilier augmentent pendant le temps du chantier, les logements proposés à la vente  augmenteront d’autant… mais cela implique d’accepter les risques et inconvénients associés à cette démarche (acheter sans voir le logement réel, immobiliser un capital, attendre…).

Enfin, un autre facteur important à prendre en compte dans le cas d‘un achat sur plan est le risqué lié au taux de change. En effet, le prix – en baths – sur lequel vous vous engagez est susceptible d’évoluer, favorablement ou défavorablement, entre la signature du contrat et la date de livraison de l’appartement, date à laquelle vous paierez l’intégralité du bien.

Alors, acheter sur plan, ou ne pas acheter sur plan ?

Pour répondre à cette question, il faut avant tout répondre à une autre question : y-a-t-il une offre de logements déjà construits de qualité (neufs, ou récents) dans la ville où vous recherchez un logement ? Si oui, pas besoin de prendre le risque d’acheter sur plan…

A Bangkok, l’offre de logements neufs ou récents déjà construits (ou près d’être achevés) est importante,  et le logement de vos rêves se trouve certainement quelque part dans une rue, et non pas sur la planche de dessin d’un architecte.Hua Hin beachfront condo

Qui plus est, l’intérêt principal de l’achat sur plan – la valorisation du bien entre la signature du contrat et la livraison de l’immeuble – est moins évident dans le contexte de marché actuel à Bangkok, où la hausse des prix n’est plus aussi robuste aujourd’hui qu’elle ne l’était il y a quelques années. Et compte tenu de l’importance de l’offre de logements sur le marché, il vous sera possible de négocier des conditions avantageuses y compris sans acheter sur plan…

En dehors de la capitale, la situation est différente.

Dans les stations balnéaires (mise à part Phuket ou une offre de logements construits de qualité existe), les projets commercialisés sur plan offrent souvent une qualité de construction et de design que vous ne trouverez pas dans des logements existants. Par ailleurs, le délai entre votre achat sur plan et la livraison de votre appartement sera bien plus court hors de Bangkok, où l’on construit rarement des immeubles de 20 ou 40 étages… comptez entre 12 et 18 mois pour rentrer dans votre nouveau logement.

De manière générale, que ce soit à Bangkok ou ailleurs, la décision d’acheter sur plan nécessite une bonne connaissance du marché : qualité de la localisation, adéquation de l’offre à une clientèle potentielle, mais aussi, solidité financière du promoteur. Et c’est là toute notre valeur ajoutée : nous ne proposons à la vente sur plan que les projets dans lesquels nous croyons objectivement.


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