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Il est important de savoir appréhender les problématiques relatives aux taux de change quand on achète un bien immobilier a l'étranger. Les variations de taux peuvent être importantes et leurs répercussions sur les prix peuvent s'avérer fantastiques ou catastrophiques sur des périodes de temps très courtes.
Fort heureusement, certaines monnaies sont plus stables que d'autres et suivent la tendance des devises les plus importantes. C'est le cas notamment du Baht thaïlandais comme le rappelle Cyrille Hareux, directeur de l'agence immobilière Company Vauban à Bangkok. La devise thaï ne s'est jamais écartée de plus de 7% du cours moyen de l'Euro sur les trois dernières années (a 46,7 Bahts pour 1 Euro) ce qui est en soit un modèle de stabilité pour la monnaie d'un nouveau pays industrialise. Même les troubles politiques que connait parfois le pays du sourire ne sont pas parvenus a faire dévisser la devise thaïlandaise au delà de 52 bahts pendant la période juin/août 2008 ou même la spéculation internationale de juillet 2007 sur le baht qui avait fait grimpe le cours a 42 bahts pour un euro. La banque centrale thaïlandaise agit aussi sur sa devise pour préserver l'attrait économique du pays pour le commerce et l'investissement.
En matière d'investissements immobiliers, certains s'accordent a prendre des risques que d'autres ne peuvent pas supporter et c'est pour cette raison qu'au delà du risque de change, il est important de savoir sécuriser son investissement selon son niveau de tolérance personnel tout en saisissant les opportunités de plus-value aux bons endroits. La Thaïlande est un nouveau pays industrialisé en croissance forte et les opportunités de plus-values peuvent être extrêmement attrayantes si l'on achète au bon endroit et que l'on appréhende le risque de change correctement.
Un programme immobilier neuf en dehors de Bangkok se construit en 12 a 18 mois selon son envergure. On construit aujourd'hui des appartements de bon standing en bord de mer ou sur des parcours de golf ainsi que des villas de tous gabarits, du petit cottage a la somptueuse villa d'architecte. Les termes de paiement consistent en 4 ou 5 versements directement au promoteur dans la monnaie du pays sur la durée de la construction. Il est évident qu'une devise peut varier pendant la période de construction. A Bangkok, un appartement sur plan dans un immeuble de grande envergure se paye 20 a 30% au moment de la signature du compromis et le reste deux a trois ans plus tard au moment de la livraison, ce qui peut représenter des sommes importantes qui sont réglées a terme. Nous ne parlerons pas de la transaction sur un bien déjà construit sur laquelle le risque de change est faible car la transaction a lieu dans le mois ou au pis dans les 2 mois qui suivent la signature du compromis.
Il est crucial de se prémunir du risque de change dans de tels cas de figure. Pour cela, Cyrille Hareux recommande trois approches qui peuvent être complémentaires:
1. Anticiper l'échéancier des paiements.
Exporter votre capital en Euros vers la Thaïlande en une fois à un taux maîtrisé pour contrer toute baisse fortuite de l'Euro. Une fois votre capital placé dans une banque Thaïlandaise, vous êtes a l'abri de tout risque de change.
Notez que le "Foreign Remittance Certificate" est un document obligatoire pour qui veut acquérir la pleine propriété d'un condominium en Thaïlande. Ce document certifie qu'un ressortissant étranger a fait venir des devises étrangères en Thaïlande ou elles sont ensuite converties en devise locale.
2. Négocier une clause monétaire.
Company Vauban aide ses clients a négocier de telles clauses qui consistent a limiter l'effet négatif de la variation du taux de change pour l'acheteur. Les promoteurs étrangers en Thaïlande sont souvent plus enclins à accorder ce type de clauses. Un contrat peut stipuler par exemple que le risque de change sera supporté par le promoteur/vendeur au delà d'une certaine limite.
3. Faire appel a un négociant en devises.
De nombreuses sociétés proposent leurs services aux organismes, entreprises et particuliers qui transfèrent des devises régulièrement a l'étranger. Leurs services consistent en l'achat de volumes importants de devises a des taux attractifs qu'elles négocient au mieux sur des périodes données.
Par exemple,un négociant en devises achètera diverses quantités de devises étrangères sur plusieurs jours dans l'espoir de bénéficier d'un taux plus attractif a un moment donné. Contrairement a un particulier qui effectue une transaction pour un montant modeste et a un unique moment, le négociant traite sur des montants importants en plusieurs fois ce qui lui donne l'opportunité d'optimiser les taux de change a son avantage.
Selon Cyrille Hareux, cette dernière approche est particulièrement inadaptée pour les petits montants mais s'avère très confortable pour un investissement important.
Néanmoins, dans le cadre d'une transaction immobilière en Thaïlande, le risque de change n'est pas le premier élément a prendre en compte. L'emplacement du bien et ses atouts architecturaux, le sérieux du promoteur et sa solidité financière, la qualité de la construction et les avantages financiers offerts aux acheteurs sont autant d'éléments qui devancent la problématique monétaire. « La valorisation sur une période de 5 ans pour un bien intelligemment choisi oscillent entre 25 et 40%, ce qui est rend le risque de change très relatif », ajoute Cyrille Hareux.
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Malgré les difficultés ponctuelles et la conjoncture actuelle, la Thaïlande continue d'attirer de nombreux investisseurs et acheteurs en quête d'une qualité de vie et de services supérieurs à un prix moindre et loin de la morosité de l'Europe ou des Etats-Unis.
Une analyse de la situation fait ressortir que la très grande majorité des nouveaux programmes immobiliers et hôteliers ont été reportes ou tout simplement annules - comme partout dans le monde d'ailleurs- ; que nombre de programmes existants, car insuffisamment capitalisés, ou tout juste en phase de lancement, ou sans de vrais atouts de vente sont mis en parenthèse ou tout simplement arrêtes (emplacements médiocres ou sans intérêt, services insuffisants, qualité de construction inférieure, design peu séduisant ou innovant, manque de sérieux du promoteur). Face à une baisse de la demande, une baisse non moins significative de l'offre se met en place. Avec une reprise espérée en 2011, il faudra encore attendre 1 à 2 ans - soit 2013 - pour que de nouveaux programmes voient le jour et arrivent sur le marché.
A l'instar de ce qui s'est passe sur le 1er trimestre 2009 - « une étude de Global Property Guide montre que sur 32 pays étudiés, 27 ont enregistré des baisses de prix plus ou moins importantes. La Thaïlande fait partie des pays, avec l'Autriche, et Israël où les prix de l'immobilier ont affiché une petite reprise pour le premier trimestre 2009. » . - les prix des biens immobiliers de qualité vont continuer de se valoriser face à une raréfaction de l'offre. De plus, comme les candidats a l'achat sont plus sélectifs et beaucoup plus sensibles a l'avancement des programmes afin d'éviter les mauvaises surprises, cela aura pour conséquence de concentrer la demande sur un nombre réduits de programmes immobiliers - dont les prix augmenteront donc sensiblement-. Autres exemples : avec les nouvelles réglementations mises en œuvres a Phuket, le prix des propriétés avec vue mer ou accès rapide a la plage continue de s'apprécier car l'offre est réduite et la demande internationale toujours importante. Hua Hin, de son cote, résiste aussi très bien avec une demande d'acheteurs Thaï toujours présente et les adeptes toujours plus nombreux de ce « Deauville thaïlandais ».
2009 est donc une bonne période pour acheter en Thaïlande. Les prix sont très raisonnables - beaucoup moins chers que les autres places et destinations de vacances internationales - et les acheteurs actuels peuvent profiter d'offres promotionnelles ponctuelles. Faire appel à un conseiller en investissement immobilier vous permettra aussi de faire les bons choix et de profiter de réelles opportunités.
Cyrille Hareux
PDG
Mobile: +66 85 227 7175
Email:
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Les périodes difficiles impliquent souvent pour ceux qui veulent rebondir d’importants changements dans l’orientation de leur vie. Dans cette perspective, des pays comme la Thaïlande sont providentiels, offrant un environnement et des avantages tout à fait propices à un nouveau départ. C’est le cas de Michel, un investisseur rencontré par Company Vauban
 Michel est heureux. Il a 42 ans et vient d’investir dans un trois pièces à Hua Hin. 91 m² à 200 mètres de la plage. Le fait que l’immeuble soit en cours de construction lui a permis de bénéficier d’un prix très attractif – seulement 51.500 THB par m2 soit environ 1.100 euros par m2-. Budget total : 4,7 millions de bahts – 100.000 euros. Et, cerise sur le gâteau, le promoteur lui a accordé un crédit de 50% sur quatre ans pour son investissement, afin de lui permettre d’acquérir un trois pièces plus confortable que le simple studio que lui autorisait son épargne !
Rester locataire à Lyon avec peu de perspectives ou devenir propriétaire en Thaïlande
Pourquoi Michel est-il heureux ? Pas seulement parce qu’il devient propriétaire d’un appartement en bord de mer mais surtout parce qu’il vient de décider de son avenir : divorcé, il a une fille de 18 ans en contrat d’apprentissage. Il travaille dans la construction en France et gagne environ 3.300 euros par mois. Or, avec son divorce et les frais de scolarité de sa fille, Michel est toujours locataire. Un appartement de 100m² à Lyon lui coûterait au minimum 230.000 euros et l’idée de s’endetter pour 25 ou 30 ans ne lui semble pas le meilleur choix pour sa vie future. "Au bout du compte, on n’enrichit que les banques, confie-t-il. Le moindre pépin, un divorce, une perte d’emploi et l’on est obligé de vendre. Quand on y regarde de près, seuls des intérêts sont remboursés après huit ans… bref, retour à la case départ !" "Vous comprenez, ajoute-t-il serein, avec les impôts, les frais fixes et le coût de la vie en France, je n'ai aucune perspective. Je travaille vraiment dur tous les jours et quand je vois ce qu’il me reste et quelle sera ma vie à la retraite, cela ne me convient pas".
Investir pour donner une nouvelle trajectoire à sa vie
Ayant déjà séjourné en Thaïlande, Michel n’est pas le premier à tomber amoureux du pays et de la gentillesse de ses habitants. Un coût de la vie comparativement très bas et une qualité de services indéniable sont des plus certains. Aussi a-t-il décidé de donner une nouvelle trajectoire à sa vie, mais en procédant par étapes. Investir tout d’abord… dans un appartement au bord de la mer suffisamment grand pour y accueillir sa fille et ses amis. Puis, le louer pendant quatre ou cinq ans afin de l’aider à rembourser son crédit. Enfin, une fois le paiement terminé, alterner trois mois en Thaïlande et trois mois en France. "Compte tenu de mon expertise, je pourrai très facilement travailler en intérim. Je garderai un petit studio en France et cela m’ira très bien".
Voici quelques programmes immobiliers et opportunités sélectionnées en Thaïlande :
 Hua Hin - Appartements et villas superbes en bordure de golf
Un programme a partir de 3,5 M baht (75,000 euros) avec un financement disponible de 35 a 50% sur 5 ans. A ne pas rater ! Pour bénéficier de vols gratuits Europe – Thaïlande ou d’autres offres promotionnelles, téléphonez maintenant au     +66 ... ou envoyez un email à
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 Hua Hin - Appartements à 200m de la plage
Idéalement situe et a partir de 2,0 M baht (42,000 euros) seulement. Grande diversité des unités disponibles et plus de 50% de la résidence dédiée aux piscines et jardins. Financement disponible jusqu'à 50% sur 4 ans ou garantie locative de 5% l’an sur 2 ans. Visiter les appartements témoins en téléphonant au +66... ou envoyez un email à
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 Hua Hin - Appartements les pieds dans l’eau
2 appartements spacieux de 3-4 chambres de 255 m2 au pied d’une très belle plage, disposant de 3 grands balcons etd’une superbe vue mer. Prix : 12 M baht (250,000 euros). Les prix sont imbattables ! Financement disponible jusqu'à 40% et garantie locative de 6% l’an sur 3 ans. Profitez de cette opportunité en téléphonant maintenant au +66... ou envoyez un email à
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 Pattaya - Appartements a 5mn de la rue piétonnière
Grande diversité des unités disponibles à partir de 3,2 M baht (68,000 euros). Idéalement situe près du centre ville. Garantie locative de 8% l’an sur 2 ans. Visiter les appartements témoins en téléphonant maintenant au +66 (0) 8 522 77 175 ou envoyez un email à
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 Pattaya - Superbes villas avec piscine privée
Dans un environnement tropical a l’écart du centre ville. Une excellente opportunité supportée par 40% de financement promoteur et une garantie locative de 8% l’an sur 2 ans. Introuvable! Pour bénéficier de vols gratuits Europe – Thaïlande ou d’autres offres promotionnelles, téléphonez maintenant au +66... ou envoyez un email à
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 Bangkok – Appartements en plein centre ville (photo 6)
Idéalement situes près des transports en communs et des lieux de divertissement ou de shopping, nous avons une large sélection de studios et d’appartements de 2 a 4 pièces a partir de 55,000 euros. Téléphonez nous pour visiter au +66 (0) 8 522 77 175 ou envoyez un email à
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Cyrille Hareux - Conseil en investissements immobiliers en Thaïlande
Company Vauban, professionnel francophone de l’immobilier en Thaïlande, vous propose toute une gamme de condo, appartements ou villas à louer ou à acheter à Bangkok, Phuket, Hua Hin, et Pattaya. N’hésitez pas à nous contacter par email à
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Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, deux alternatives se présentent à vous : acheter sur plan ou acheter un condo déjà construit. Qu’il s’agisse de votre futur logement ou simplement d’un investissement pour louer, la disponibilité immédiate du bien peut être un atout. Compagnie Vauban, spécialiste de l’immobilier à Bangkok nous éclaire
 Acheter neuf, c’est acheter un logement qui a priori allie design moderne avec fonctionnalité et optimisation des surfaces habitables. Cependant, le prix du mètre carré est généralement plus élevé que dans de l’ancien et, pour maintenir une enveloppe de prix acceptable, les superficies sont de fait plus petites.
L’achat d’une unité déjà existante reste donc une option intéressante, d’autant que les grands appartements construits ces derniers 4-10 ans sont souvent modulables et peuvent être joliment rénovés, à votre goût, pour moins de 500,000 THB. Ainsi, un grand 2 chambres pourra par exemple être transformé en 3 chambres de taille moyenne avec peintures et sanitaires neufs.
De plus, en achetant sur le marché de la revente entre particuliers, vous pourrez bénéficier d’une décote d’environ 10 à 15% par rapport au neuf même si vous devrez payer la totalité du prix de cession au moment du transfert de propriété.
 Le marché de la revente entre particuliers s’assouplit
Que vous choisissiez d’acheter neuf ou ancien, vous pouvez recourir au crédit bancaire auprès de banques thaïlandaises via leurs succursales à l'étranger (UOB ou Bangkok Bank par exemple, en échange d'une justification que vos revenus sont supérieurs à 70,000 USD/an). Néanmoins, le marché de la revente entre particuliers commence à proposer une autre alternative : des paiements différés sur 2 à 6 ans pouvant couvrir jusqu’à 50% du prix de vente. Cette initiative récente permet aux propriétaires de faire face à la hausse des prix, de séduire un client non thaïlandais qui ne peut pas recourir au crédit bancaire, et de se distinguer de la concurrence. Le taux d’intérêt moyen à 6% reste raisonnable. Les modalités de remboursement peuvent être trimestrielles, annuelles ou en intégralité à l’échéance déterminée (seuls les intérêts sont collectés par le vendeur pendant l’intervalle).
Notez que les agents immobiliers favorisent la promotion des produits pour lesquels les vendeurs sont flexibles sur les délais de paiement car le produit n’en devient que plus attractif. Dans l’hypothèse d’un crédit entre particuliers, il se peut que le vendeur accepte le transfert de propriété mais inscrive une hypothèque sur le titre de propriété (une taxe de 1% du prix d’achat est due à l’enregistrement et à la levée de l’hypothèque). Dans d’autres cas, le transfert de propriété ne se fait qu’au moment du paiement complet. II vous faudra alors rédiger un contrat qui protège vos intérêts en tant qu’acheteur.
Ce marché de la revente entre particuliers est en plein développement : ne craigniez pas de vous y aventurer afin de profiter des meilleures opportunités que nous serons amenés à vous proposer.
De même, vous êtes propriétaire d’un appartement sur Bangkok ou dans les principales villes balnéaires et êtes prêt à consentir des délais de paiement pour le rendre plus attractif à la vente, alors n’hésitez pas à nous contacter, nous analyserons ensemble les différentes possibilités tout en étant attentif à vous protéger du risque de non paiement.
Cyrille Hareux – Company Vauban - Bangkok – Mob : +66 (0) 8 522 77 175 -
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Quelques points importants à ne pas oublier lors du processus de vente
La vente se déroule généralement en 2 étapes :
1/ réservation de l’unité et signature d’un contrat de réservation avec un acompte variant de 100,000 baht à 10% du prix total ;
2/ l’enregistrement de la vente au Land Department avec le paiement du solde.
Le délai entre ces 2 étapes varie de 15 jours à 2 mois, le temps nécessaire à l’acquéreur de réunir les fonds et à son conseil d’effectuer une revue juridique. Dans le contrat de réservation de l’unité, n’oubliez pas de préciser très clairement qui paie les taxes liées à la vente afin d’éviter toute confusion. Dans la majorité des cas, les taxes d’enregistrement (environ 2%) sont partagées à égalité entre vendeur et acheteur mais la business tax (en cas de revente dans un délai de moins 5 ans) et les impôts sur la plus value sont à la charge du vendeur. Si l’appartement inclus aussi du mobilier et autre équipement, ce qui est généralement le cas, faite une liste dans une annexe au contrat de réservation. Dernier point mais certainement le plus important, mentionnez clairement les conditions de remboursement de votre dépôt initial.
Quelques exemples de condo à acheter
Pour en savoir plus et découvrir des condos (appartements) à acheter sur Bangkok contactez nous maintenant
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 Hua Hin Condos 3 chambres à rénover sur la plage. Opportunité extraordinaire !
Immeuble de 10 ans, 12 étages avec 38 appartements seulement et situé directement sur la plage, 20km avant Hua Hin. Il reste seulement 4 condos de 250 m2 environ à vendre à 60% en dessous du prix du marché. Environnement calme. Rénovation à prévoir de 1 M baht maxi. Prestations : piscine, sauna, hammam, squash.
Prix de vente : de 4,000,000 à 8,000,000 THB. Contactez nous maintenant à
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 Bangkok Condo 2 chambres situé sur Sukhumvit - Asoke
Appartement de 126 m2, entièrement meublé avec un grand balcon dans un immeuble avec de belles prestations et parking.
Prix de vente : 7,900,000 THB. Pour voir plus de photos
 Bangkok Condo 3 chambres situé sur Sukhumvit - Ekkamai
Appartement meublé de 190 m2, style moderne et situé aux 3ème et 4ème étages d’un immeuble qui en compte 8. Très belles prestations d’ensemble : piscine, sauna, salle de gym, hammam. 2 parkings. Très bien situé pour accès sur Ekamai et Tonglor.
Prix de vente : 15,000,000 THB. Pour voir plus de photos
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Publié le 18 Mars 2008, sur le PetitJournal.com |
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