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Droit de propriété pour les étrangers en Thaïlande

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La Thaïlande suscite de plus en plus d'intérêt de par sa qualité de vie et son développement économique. Ainsi, de plus en plus d'étrangers s'intéressent à la possibilité d'y investir notamment dans l'immobilier. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant l'acquisition d'un bien immobilier en Thaïlande.

  1. Achat d'un appartement en Thaïlande
  2. Achat d'un terrain ou d'une villa en Thaïlande
    • Disposer de la jouissance du terrain
  3. Achat en pleine propriété ou bail longue durée (freehold/leasehold)
  4. Informations pratiques

1. Achat d'un appartement en Thaïlande

Les étrangers de toutes nationalités peuvent acheter un appartement en nom propre et disposer de la pleine propriété du bien pour une durée illimité.
Pour cela, il faut respecter 3 conditions :

  • Acheter dans une résidence de type condominium offrant la pleine propriété
  • S'assurer que 49% de la surface habitable dans la résidence n'a pas déjà été vendus à des étrangers.
  • Transférer l'intégralité des fonds couvrant l'achat depuis l'étranger et en devises étrangères.

2. Achat d'un terrain / Maison en Thaïlande

La confusion sur le droit de propriété pour les étrangers en Thaïlande est souvent liée à l'acquisition d'un terrain et d'une maison.

  • Les étrangers ne peuvent pas acheter un terrain en leur nom et donc disposer de la pleine propriété du terrain*
  • Les étrangers peuvent être propriétaire du bien construit sur le terrain

*Les étrangers ayant investis et maintenus un investissement de 40 millions THB (1 millions d'euros) en Thaïlande pendant 5 ans, peuvent recevoir une autorisation du Board of Investment, pour acheter un terrain dans la limite d'1 raï (1 600m²) en leur nom propre, pour un usage purement résidentiel.

  • Disposer de la jouissance du terrain 
    Étapes :
    • Location pour 30 ans
    • Enregistrement au Land Department
    • Renouvellement du contrat pour une période de 30 ans

La solution légale est de louer le terrain pour une longue durée (leasehold) dont la durée maximum est actuellement de 30 ans.
Le contrat de location devra être enregistré auprès de l'administration Thaïlandaise (Land Department). Au terme de cette location, le contrat devra être renouvelé pour une nouvelle période de 30 ans et ainsi de suite (conditions à définir préalablement avec le propriétaire du terrain).

3. Achat en freehold/leasehold

Freehold 

  • Propriété libre ou la pleine propriété
  • Pleins droits sont accordés au propriétaire
  • Disposition de la jouissance totale du bien
  • Possibilité de louer ou revendre le bien immobilier

Leasehold
Bien est loué pour une durée maximale de trente ans renouvelable selon les termes définis dans le contrat.
NB : La location longue durée est la pratique la plus courante pour l'achat de maison en Thaïlande par les étrangers. L'acheteur détient la pleine propriété du bien immobilier et une location très longue durée du terrain.

D)Information pratiques

Traitez avec des personnes juridiques
Dans le cas de baux longue durée, il est recommandé d'éviter de traiter avec des personnes physiques. En cas de décès de cette dernière, vous allez à l'encontre de grandes complications. Il est donc fortement recommandé de traiter avec :
  • des sociétés de promotion
  • des propriétaires ayant une bonne réputation et une expérience reconnue

 Il est aussi possible de monter une structure juridique qui vous fera une location longue durée.
Pour ce type de montage demander conseil à un avocat spécialisé.

Assurez-vous que le contrat soit enregistré au land department (cadastre)

Votre contrat de location devra :

  • prévoir une clause de renouvellement*
  • anticiper une éventuelle évolution de la législation**

*Le propriétaire s'engage à renouveler le bail à échéance
**Cette démarche vous assure l'accès à la propriété du terrain en cas d'évolution de la loi, et fixant les conditions de cette acquisition. Une clause devra donc être rédigée dans ce sens.

Lorsque vous contractez un bail long duré pour l'achat d'une maison en Thaïlande, il est important de s'assurer que le bail soit enregistré au cadastre (land department). En effet, pour tout bail de location supérieur à une durée de 3 ans, il est obligatoire que le bail soit enregistré au land département. Si tel n'était pas le cas, la durée légale du bail serait ainsi de seulement 3 ans. Le bail enregistré au land department doit obligatoirement être en Thaïlandais. Il faut donc s'assurer que le contrat original souvent réalisé en anglais, soit traduit correctement par un traducteur agréé de surcroit pour limiter tout risque.

  • Évitez les montages juridiques douteux

Pour contourner la loi, certaines pratiques consistent à créer des sociétés de droit thaïlandais, financées par l'acquéreur étranger, mais avec un actionnariat majoritairement thaïlandais. Nous vous mettons en garde contre de telles pratiques qui, si elles peuvent fonctionner, peuvent aussi se retourner rapidement contre « l'investisseur », qui n'aura en effet pas le contrôle de l'actionnariat…  Il est possible aussi que la société puisse être dissoute, si un montage cachant un investissement 100% étranger est détecté.
Pour ce type de montage, consultez un avocat spécialisé.

  • Faites-vous accompagner par un avocat spécialisé
    Lors de l'acquisition d'une maison en Thaïlande il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé. Company Vauban peut vous fournir sur demande une liste de cabinets d'avocat. Les frais d'avocat seront liés à l'opération immobilière et à sa complexité.

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