La loi thaïlandaise impose certaines restrictions quant à la propriété de biens immobiliers détenus par des étrangers ; plus exactement, elle interdit officiellement aux étrangers de posséder un terrain en nom propre, mais autorise l'ahat en pleine propriété et nom propre d'appartements dans des résidences en copropriété.

Aussi, si vous souhaitez acquérir un appartement ou une villa, la situation sera différente.

Appartement: pleine propriété pour les étrangers sous 3 conditions:

• Acheter dans une résidence de type condominium offrant la pleine propriété
• S'assurer que 49% de la surface habitable dans la résidence n'a pas déjà été vendus à des étrangers.
• Transférer l'intégralité des fonds couvrant l'achat depuis l'étranger et en devises étrangères.

Conformément à la loi thaïlandaise, Condominium Act 1992,  en vigueur sur la propriété immobilière, l'acquisition en pleine propriété des appartements par des personnes physiques ou morales de nationalité étrangère est autorisée.

Cela étant, la surface habitable des lots possédés par des étrangers ne peut en aucun cas dépasser 49% de la surface habitable totale de la résidence. Le propriétaire étranger d'un appartement est autorisé à en transférer la propriété à un autre étranger ou le vendre à un Thaïlandais.

Les 51% restants seront possédés soit par des personnes physiques ou morales de nationalité thaïlandaise, soit par des personnes de nationalité étrangère sur la base d'un bail d'une durée de 30 ans (renouvelable 2 fois soit 90 ans au total), enregistré à leur nom au     « Royal Thai Land Department » - équivalent de nos cadastres.

Villas: pleine propriété du bien immobilier, mais location très longue durée du terrain

Conformément à la loi thaïlandaise en vigueur sur la propriété foncière, un étranger n'est pas autorisé à posséder du terrain en son nom propre.

En conséquence, tout acheteur étranger se verra attribuer un bail foncier très longue durée de 30 ans pour le terrain (renouvelable, souvent 2 fois, à définir avec le propriétaire) ainsi que la pleine propriété du bien immobilier construit sur ce terrain. Le bail foncier doit être enregistré auprès du « Royal Thai Land Department » - équivalent de nos cadastres - au nom de l'acheteur. Les personnes physiques de nationalité thaïlandaise ou personnes morales de droit thaïlandais sont autorisées à posséder la pleine propriété du terrain et du bâti.

Sur le bail de location longue durée…

Votre investissement sera largement amorti sur 30 ans, possibilité que la loi évolue

 Les investisseurs réticents à acheter une villa (ou un appartement dans une résidence ayant atteint le quota d’étrangers propriétaires) doivent considérer le retour sur investissement de leur bien sur 30 ans …

 Avec le taux de rentabilité moyen du marché immobilier thaïlandais, qui se situe autour de 6%, l’investissement initial sera largement amorti après 30 ans… en effet, avec un tel taux, 30 ans de location représente 180% de l’investissement initial…

Sans compter la possibilité de transférer son contrat à une autre personne.

Cette limite de 30 ans doit être relativisée

 Si le « Royal Thai Land Department » n’autorise pas d’enregistrer à l’avance, plus d’un bail de 30 ans, le contrat que vous mettrez en place avec le vendeur pourra prévoir le renouvellement du bail foncier, souvent deux fois, soit 90 ans au total.

Par ailleurs, sous la pression de différents lobbys, à commencer par celui des promoteurs et des agents immobiliers, mais aussi des propriétaires foncier eux-mêmes, il est fort probable que la législation évolue d’ici 30 ans… soit en permettant des baux encore plus longs, soit en autorisant la propriété à des étrangers (sur des surfaces limitées), ainsi prévoir une clause dans le contrat obligeant le propriétaire du terrain à le transférer en cas d'évolution de la loi…

Quelques conseils pour l'acquisition d'une maison en Thaïlande…  

Traitez avec des personnes juridiques

Dans le cas de baux longue durée, il est recommandé d’éviter de traiter avec des personnes physiques… en cas de décès de cette dernière, vous allez à l’encontre de grandes complications… il est donc fortement recommandé de traiter avec des sociétés de promotion ou des propriétaires ayant une bonne réputation et une expérience reconnue. Il est aussi possible de monter une structure juridique qui vous fera une location longue durée. Pour ce montage demander conseil à un avocat spécialisé.

Soyez-vigilants sur les clauses du contrat

Votre contrat de location devra, d’une part, prévoir une clause de renouvellement (le propriétaire s’engage à renouveler le bail à échéance), mais devra également anticiper une éventuelle évolution de la législation, vous assurant l’accès à la propriété du terrain en cas d’évolution de la loi, et fixant les conditions de cette acquisition … une clause devra donc être rédigée dans ce sens.

Assurez-vous que le contrat soit enregistré au land department (cadastre)

Lorsque vous contractez un bail long duré pour l'achat d'une maison en Thaïlande, il est important de s'assurer que le bail soit enregistré au cadastre (land department). En effet, pour tout bail de location supérieur à une durée de 3 ans, il est obligatoire que le bail soit enregistré au land département. Si tel n'était pas le cas, la durée légale du bail serait ainsi de seulement 3 ans. Le bail enregistré au land department doit obligatoirement être en Thaïlandais. Il faut donc s'assurer que le contrat original souvent réalisé en anglais, soit traduit correctement par un traducteur agréé de surcroit pour limiter tout risque.

Evitez les montages juridiques douteux

Pour contourner la loi, certaines pratiques consistent à créer des sociétés de droit thaïlandais, financées par l’acquéreur étranger, mais avec un actionnariat majoritairement thaïlandais… nous vous mettons en garde contre de telles pratiques qui, si elles peuvent fonctionner, peuvent aussi se retourner rapidement contre « l’investisseur », qui n’aura en effet pas le contrôle de l’actionnariat…  Il est possible aussi que la société puisse être dissoute, si un montage cachant un investissement 100% étranger est détecté.
Pour ce type de montage, consultez un avocat spécialisé.

Faites-vous accompagner par un avocat spécialisé

Lors de l'acquisition d'une maison en Thaïlande il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé. Company Vauban peut vous fournir sur demande une liste de cabinets d'avocat. Les frais d'avocat seront liés à l'opération immobilière et à sa complexité.